De courtage ontleed: zo haal je het maximale uit de kosten van je makelaar

Iedereen kent het makelaarscourtage – vaak slechts een percentage op papier – maar weinig verkopers realiseren zich hoeveel speelruimte er werkelijk is. Wie de spelregels doorgrondt, kan met een paar gerichte vragen de rekening fors verlagen zonder concessies te doen aan service of resultaat. In deze blog krijg je een kijkje in de keuken van makelaars, ontdek je waar verdoken marge zit en leer je praktische tactieken om direct toe te passen bij de eerstvolgende kennismaking.

Wat is courtage en hoe wordt ze berekend?

Courtage is de vergoeding die een makelaar ontvangt voor het succesvol begeleiden van de verkoop van een woning. Ze omvat advies, marketing, onderhandelingen en administratieve afhandeling. De hoogte wordt meestal uitgedrukt als percentage van de uiteindelijke koopsom, maar alternatieven winnen terrein. Transparantie ontbreekt regelmatig, waardoor tarieven sterk variëren per kantoor en regio. Begrijpen welke kostenposten erin schuilgaan, vormt de basis voor een stevige onderhandelingspositie.

Vaste fee, staffel of procentueel: de drie gangbare modellen

Een makelaar kan zijn honorarium op drie manieren structureren:

• Vaste fee – één bedrag, ongeacht verkoopprijs; aantrekkelijk voor woningen in een stijgende markt.
• Staffel – oplopend tarief bij hogere opbrengst; stimuleert maximale verkoopprijs maar kan prijzig uitpakken.
• Procentueel – klassiek model waarbij de courtage meebeweegt met de gerealiseerde verkoopwaarde.

Vraag altijd om een rekenvoorbeeld per model zodat je appels met appels vergelijkt en verborgen toeslagen vermijdt.

Wanneer wordt courtage verschuldigd – bij overeenkomst of overdracht?

Sommige makelaars sturen hun factuur op het moment dat de koopakte is getekend, anderen pas bij de notariële overdracht. Het verschil lijkt klein, maar als een deal alsnog klapt door financierings­problemen kan dit duizenden euro’s schelen. Leg daarom zwart op wit vast wanneer de verplichting ingaat en of er restitutie volgt bij ontbinding.

Factoren die de hoogte van courtage beïnvloeden

De ‘lijstprijs’ van een kantoor vertelt niet het hele verhaal. In werkelijkheid bepalen meerdere externe én interne factoren het uiteindelijke tarief.

Marktomstandigheden: verkopers- vs. kopersmarkt

In een verkopersmarkt trekken makelaars voldoende opdrachten binnen en houden zij hun percentages hoog. Daalt het aantal transacties, dan is er onderhandelingsruimte. Timing loont dus: oriënteer je op meerdere offertes wanneer de markt afkoelt.

Woningwaardesegment en regionale concurrentie tussen makelaars

Voor een startersappartement in een grote stad liggen de marges strak; voor een luxe villa in een dorp kunnen de tarieven juist kelderen door minder concurrentie. Kijk daarom voorbij stadsgrenzen en vraag offertes aan in aangrenzende regio’s.

Extra diensten: styling, 3D-tours, drone-video

Innovatieve presentatietechnieken onderscheiden je woning online, maar ze hebben een prijskaartje. Overweeg deze upgrades alleen als ze aantoonbaar bijdragen aan een hogere verkoopprijs of snellere doorlooptijd. Vaak kun je onderdelen als drone-video goedkoper zelf inkopen of uit het pakket laten schappen.

Onderhandelen als een pro: 5 bewezen strategieën

Een goede deal is meer dan een laag percentage; hij combineert prikkels, schaalvoordeel en gedeelde risico’s.

Prestatieafspraken: courtage koppelen aan realistische minimumverkoopprijs

Spreek een basispercentage af én een bonus bij een prijs boven een vooraf overeengekomen grens. Zo beloon je ambitie zonder dat de makelaar risico afschuift.

Bundelkorting bij aan- én verkoopopdracht

Verhuis je zelf ook weer? Koppel dan de aankoop van je nieuwe huis aan dezelfde makelaar. Een bundelcontract levert vaak 0,1 – 0,2 procentpunt korting op.

Schaalvoordeel benutten in nieuwbouw of splitsingsprojecten

Bij meerdere woningen tegelijk kan de makelaar marketing- en bezichtigingskosten delen. Gebruik dit argument om het tarief te verlagen of extra services toe te voegen.

Voorbeeldberekeningen: wat levert 0,25 % verschil écht op?

Een kwart procent klinkt marginaal, maar het bedrag op de eindafrekening vertelt een ander verhaal. Bij een verkoopprijs van € 300.000 scheelt 0,25 % precies € 750. Voor een woning van € 600.000 loopt het voordeel op tot € 1.500. Tel daar besparingen op bijkomende services bij op en je budget voor de inrichting van het nieuwe huis is direct gefinancierd.

Scenario € 300.000 & € 600.000 verkoopprijs naast elkaar

Om het beter uit te leggen doen we dat aan de hand van 2 scenarios:

Scenario 1: Verkoopprijs van €300.000

• Courtage 1,5%: Dit komt neer op een makelaarsvergoeding van €4.500.
• Courtage 1,25%: Dit betekent een lagere vergoeding van €3.750.
• Besparing bij 1,25% ten opzichte van 1,5%: €750.

Scenario 2: Verkoopprijs van €600.000

• Courtage 1,5%: De vergoeding bedraagt dan €9.000.
• Courtage 1,25%: Dit resulteert in een vergoeding van €7.500.
• Besparing: In dit geval €1.500 bij het lagere courtagepercentage.

Alternatieven: serviceabonnement of uurtarief

Wie volledige controle wil, kan kiezen voor ‘makelaar-light’. Je betaalt dan een vast maandbedrag of uurtarief voor specifieke taken zoals bezichtigingsplanning of juridische check. Deze vorm vraagt meer eigen inzet, maar verlaagt de totale kosten fors. Vraag je jezelf af: ‘Ben ik op zoek naar een betrouwbare makelaar voor de verkoop van mijn woning Kies er dan één die flexibel is in het samenstellen van modules, zodat de kwaliteit behouden blijft.